みなさまから依頼を受けて土地や建物の権利に関する登記手続をみなさまの代わりに行います
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があります。一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
わかりやすく説明させていただくと、「表示に関する登記」は、その不動産がどこにどんな状況であるか?を「権利に関する登記」その不動産が誰のもので、担保などのその他の権利関係はどうなっているか?を公示します。
これにより、皆様の大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名など法務省の登記簿に記載し、これを一般公開することにより権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、不動産の取引を安全に円滑にできるようにする役割をはたしています。
「表示に関する登記」と「権利に関する登記」は、それぞれ法務省が管轄する国家資格者である土地家屋調査士が、「表示に関する登記」を、私ども司法書士が、「権利に関する登記」を取り扱います。不動産の売買、贈与などの手続きは、契約の締結だけでは終わりません。登記完了をもって手続きが終了します。登記手続きに関してはご自分で行うこともできますが、登記手続には、法的な専門知識はもちろんのこと、所有権移転だけでなく抵当権抹消・設定、住所変更などの手続も発生する場合があり複雑です。専門家にまかせることで、迅速で間違えのない登記をすることができます。
不動産登記はこんなときに必要です
所有権移転登記不動産を売買したとき
不動産の売買の手続きは、契約の締結で終わりではありません。第三者に対して自己の権利を主張するためには、所有権移転の登記を完了させる必要があります。
また、売買契約の決済手続きには、通常、売主が住所を移転している場合の住所変更登記、既設定の抵当権の抹消登記と、買主が売買に際して金融機関などから融資を受ける場合には抵当権設定登記等の手続きを合わせて行う必要があります。
所有権保存登記マイホームを新築したとき
家を新築したときの登記手続きは、建物の表示に関する登記「建物表題登記」と建物の権利に関する登記「所有権保存登記」が必要となります。建物表題登記では、主に不動産がどこにどんな状況であるか?といった建物の物理的状況を公示するもので、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記簿に記載されます。次に所有権保存登記では、その建物が誰のものなのか所有権を明確にするための登記で、これをすることで権利証が作成されます。金融機関などから融資を受けた場合などには、さらに担保として抵当権設定登記をします。
抵当権抹消登記住宅ローンを返し終えたとき
マイホームを購入する際には、銀行などの金融機関から融資を受けて購入されている方がほとんどだと思います。融資を受けて、家を購入された場合には、購入された土地や建物には抵当権という担保の登記がされています。そして、返済を無事完済されますと、実質的にはその抵当権は消滅することになります。ですが、抵当権の抹消登記をしないでいると、登記記録上は抵当権が残ったままとなってしまいます。金融機関によっては、関わりのある司法書士にて抹消登記まで手配してくれるところもありますが、抹消登記に必要な書類を郵送で送ってくるところもあります。書類を送られてそのままにしておきますと、登記記録上の抵当権が残ったままになるだけでなく、何年後かに不動産を売りたい場合などいざ抹消することになったときに必要となる書類を紛失してしまい再度書類を発行してもらったりしなくてはならなくなることもあります。(抵当権が登記記録上に残っていると、不動産の売却の際に手続きが進みません。売却するときには、抵当権を抹消しておくことが必要です。)住宅ローンが終わったら、忘れずに登記記録上の抵当権も抹消しましょう。
司法書士を活用するメリット
- 登記申請手続が安心・安全です
- 登記申請手続は、通常、必要書類の受取り、鍵の引渡し、売買の代金支払、住宅ローンの融資実行と同じ日に一斉に行われます。登記申請を失敗することは許されません。司法書士にまかせて手続きするのが安心・安全です。
- 司法書士にまかせることで、専門的知識により問題点を把握できる
- 不動産の売買及び住宅ローンの設定は、人生でそう何度も経験できるものではないため、不慣れなのが当然です。また、契約には細かい内容が多く、理解するには専門知識が必要となる事項もあります。司法書士にまかせることで業務経験から、様々な問題点を把握できます。
- イレギュラーな出来事にも対応
- 権利証をなくしてしまった場合など、イレギュラーな出来事があっても、専門家は柔軟に対応することができます。不動産の売買の手続は、専門性が高く、何でもないと思うことでも手続できなくなる原因になることがあります。司法書士にまかせることで、不測の事態にも対応できます。
不動産登記のよくある質問FAQ
- 家を新築した場合、その不動産登記はどうすればよいのですか?
- 家を新築した場合、建物の表題登記と建物の所有権保存登記をすることになります。
建物の表題登記は、建物の物理的状況を公示するものであり、登記簿が新たに作成され、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などが登記されます。
この建物の表題登記については、家の所有者ご本人が申請することもできますが、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。建物の表題登記が済むと、次に建物の所有権保存登記をします。この建物の所有権保存登記は、新築された建物の所有者を明らかにするとともに、その所有者の権利を保全するもので、建物について初めてする所有権の登記となります。
また、建物の所有権保存登記があることを前提に様々な権利に関する登記がなされます。例えば、所有権保存登記のある建物を担保として金融機関から融資を受けた場合、その建物について(根)抵当権設定登記がなされることになります。
この建物の所有権保存登記については、表題部所有者(建物の表題登記に所有者として記載されている方)、表題部所有者の相続人、区分所有建物(マンションなど)の所有権を表題部所有者から取得した方などが申請することができます。もちろん、司法書士にご依頼いただくこともできます。 - 不動産の売買を行うときはどうすればいいの?
- 不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。
ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として(1)不動産権利書又は登記識別情報(2)売り主の印鑑証明書(3)買い主の住民票(4)売買の事実を証する書面(登記原因証明情報)(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。
また農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。 - 権利証を紛失したのですが、売買による所有権移転登記はできますか?
- (1)事前通知制度または(2)本人確認証明情報提供制度を利用すれば、権利証がなくても登記申請することができます。
まず、(1)事前通知制度について。
登記義務者(不動産の売買の場合は売主)が登記申請にあたり権利証または登記識別情報を提供できない場合、登記官は、登記義務者に対し、登記申請があったことおよびその登記申請の内容が真実であると思うときはその旨申し出すべきである旨を書面にて通知します(これは、登記義務者(売主)本人に登記申請する意思があるのか確認するため行うものです)。
その結果、一定期間内に、登記義務者から登記申請の内容が真実である旨の申し出があれば、登記官は、登記義務者の申請の意思が確認できたとして、その申請に係る登記をすることになります。
次に(2)本人確認証明情報提供制度について。
登記義務者が登記申請にあたり権利証または登記識別情報を提供できない場合、その登記申請を代理する資格者代理人(司法書士など)は、申請人が登記義務者本人であることを確認するのに必要な情報(本人確認証明情報)を登記官に提供することができ、登記官がその本人確認証明情報の内容が相当であると認める場合、登記官はその申請に係る登記をすることになります((1)事前通知制度は省略されます)。
なお、本人確認証明情報を作成するにあたり、資格者代理人は、登記義務者本人と面談し、運転免許証や健康保険証などの本人確認資料の提示を受けるなどして本人確認をします。 - 自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられますか?
- 住宅用の家屋を購入した際に行う建物の所有権移転登記や住宅用の家屋を新築した際に行う建物の所有権保存登記については、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンなどその家屋の取得資金の貸付け等を受け、その家屋を担保とする抵当権を設定した場合の抵当権設定登記についても、一定の要件の下、登録免許税の軽減を受けることができます。
不動産登記の費用一覧Fee
不動産登記に関する費用につきましては、以下をご参照ください(具体的な案件の内容や難易度、物件の数などにより費用が増減することもありますので、あくまで概算額となります)。
また、報酬額には、消費税および登録免許税や印紙代などの実費は含まれておりませんので、ご了承ください。なお、お見積は無料です。
所有権保存登記 | 25,000円~ | <実費> ●登録免許税:不動産の価額の4/1000 (減税適用時は1.5/1000) <加算> ■不動産の個数により加算有り |
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所有権移転登記(売買) | 35,000円~ | <実費> ●登録免許税(土地):固定資産税評価額の15/1000 ●登録免許税(建物):固定資産税評価額の20/1000(減税適用時は3/1000) <加算> ■不動産の個数により加算有り |
所有権移転登記(贈与) | 35,000円~ | <実費> ●登録免許税:固定資産税評価額の20/1000 <加算> ■不動産の個数により加算有り |
抵当権設定登記 | 30,000円~ | <実費> ●登録免許税:債権額の4/1000 (減税適用時は1/1000) <加算> ■不動産の個数および債権額により加算有り |
根抵当権設定登記 | 30,000円~ | <実費> ●登録免許税:極度額の4/1000 <加算> ■不動産の個数および極度額により加算有り |
抵当権抹消登記 | 13,000円~ | <実費> ●登録免許税:不動産の個数1個につき1,000円 <加算> ■不動産の個数により加算有り |
根抵当権抹消登記 | 13,000円~ | <実費> ●登録免許税:不動産の個数1個につき1,000円 <加算> ■不動産の個数により加算有り |
住所・氏名の変更・更正登記 | 10,000円~ | <実費> ●登録免許税:不動産の個数1個につき1,000円 <加算> ■不動産の個数により加算有り |
事前閲覧(登記情報提供サービス利用) | 1情報1,000円 | <実費> ●1利用につき335円 |
登記原因証明情報作成 | 10,000円~ | <加算> ■難易度により加算有り |
本人確認情報作成 | 1人70,000円~ | 注)権利証・登記識別情報を提供できない場合などに作成する。 <加算> ■作成する時期により加算有り |
住宅用家屋証明書取得 | 13,000円 | <実費> ●住宅用家屋証明書1通1,300円 |
全部事項証明書取得 | 1通1,000円 | <実費> ●全部事項証明書1通500円 |